Zielmarke: 100.000 Sozialwohnungen pro Jahr
GebäudeCheck
Hohe Zinsen, hohe Mieten und kein Ende in Sicht: Wohnen in Deutschland wird seit Jahren teurer. Das trifft Geringverdiener besonders hart. Die Politik investiert mittlerweile zwar wieder kräftig in den Bau von Sozialwohnungen. Sichtbar sind die Bemühungen bislang zwar noch nicht – doch das könnte sich bald ändern.
Die Zahlen sprechen deutliche Sprache: Laut Daten des Statistischen Bundesamts ist die Zahl der Sozialmietwohnungen in Deutschland in den vergangenen eineinhalb Jahrzehnten dramatisch gesunken. Waren es im Jahr 2006 noch knapp 2,1 Millionen, so sank die Zahl bis 2019 um fast eine Million Wohnungen auf rund 1,1 Millionen. Und das, obwohl sich im selben Zeitraum die Anzahl der Wohnungen insgesamt um 2,3 Millionen erhöht hat. Und der Trend setzt sich fort: Eine Anfang 2024 veröffentlichte Studie des renommierten Pestel-Instituts kam zu dem Schluss, dass rund 910.000 Sozialwohnungen fehlen. Dramatisch ist die Lage demnach insbesondere in Baden-Württemberg, Bayern und Berlin, aber auch in Hessen und Niedersachsen fehlen viele Wohnungen.
Der Rückgang der Sozialwohnungen in Deutschland hat mehrere Ursachen. Ein Hauptgrund besteht darin, dass vielerorts die Preisbindungen auslaufen, die für Sozialwohnungen galten. Preisbindung bedeutet, dass der Staat die Mieten reguliert, sodass sie einen bestimmten Betrag nicht überschreiten dürfen. Meistens sind sie befristet, manchmal auf 15 Jahre, in anderen Fällen auf 30. Irgendwann laufen sie aber aus. Dann können die Wohnungen zu den üblichen Marktpreisen vermietet werden – was fast ausnahmslos dazu führt, dass sie sich verteuern. So sinkt die Gesamtzahl der Sozialwohnungen, obwohl neu gebaut wird: Im Jahr 2022 wurden beispielsweise 22.545 neue Sozialwohnungen gebaut, aber rund 36.500 Wohnungen verloren ihre Preisbindung. Unterm Strich stand also ein Nettoverlust.
Bund will jedes Jahr 100.000 Sozialwohnungen bauen
Ein weiterer Grund liegt in einer Gesetzesänderung. Denn bis 2006 war der Bund für die Förderung zuständig. Danach ging die Verantwortung auf die Länder über. Seitdem ist ein stetiger Rückgang zu beobachten, und der Wohnraummangel hat sich zu einem der größten sozialen Probleme unserer Zeit entwickelt. Die Bundesregierung versucht nun seit einigen Jahren, gegenzusteuern. Beim sozialen Wohnungsbau hat sie sich ehrgeizige Ziele gesetzt: Jährlich 100.000 Sozialwohnungen sollen entstehen. Für den gesamten Wohnungsbau hatte Bauministerin Klara Geywitz gar 400.000 Einheiten pro Jahr als Zielmarke ausgegeben. Allerdings ist längst Ernüchterung eingekehrt, was diese Zahl angeht. Ukraine-Krieg, Energiekrise, hohe Zinsen und Baukosten werden als Hauptgründe dafür genannt, dass die Bautätigkeit in Deutschland seit Jahren stagniert oder sogar rückläufig ist.
Doch es besteht auch Grund zur Hoffnung. Ende Februar wurde in Freiburg ein neuer Stadtteil eingeweiht, der Wohnraum für 16.000 Menschen schaffen soll. In Dietenbach sollen klimafreundliches und soziales Wohnen Hand in Hand gehen. Sogar Bundeskanzler Olaf Scholz war zum Spatenstich ins Breisgau gereist. „Wir brauchen in Deutschland viele, viele Wohnungen – und vor allem bezahlbare Wohnungen“, sagte Scholz. 18 Milliarden Euro macht der Bund dafür bis 2027 locker. Darin enthalten sind erstmals auch Mittel in Höhe von 500 Millionen Euro für das Bund-Länder-Programm für studentisches Wohnen, für junges Wohnen und für Wohnen für Auszubildende.
Spannungsfeld zwischen klimagerechtem und sozialem Bauen
In den vergangenen Jahren hat sich ein Spannungsfeld zwischen Klimaschutz einerseits und dem Bedarf an Wohnraum aufgetan. Umstritten ist beispielsweise der sogenannte „Bauturbo“, den die Regierung zünden will. Er sieht vor, dass Neubaugebiete auf der grünen Wiese entstehen und Auflagen gelockert werden dürfen. Kritiker sehen darin eine Aufweichung des Klimaschutzes. Sie wollen, dass neue Wohnungen im Innenbereich der Städte entstehen. Sie propagieren Nachverdichtung statt Flächenfraß, also die Nutzung von Brachflächen, die Aufstockung bestehender Gebäude oder den Umbau von Bürobauten zu Wohnungen.
Die Politik versucht durch die Förderung klimafreundlichen Bauens, beide Pole miteinander in Einklang zu bringen. Ein wesentliches Förderinstrument des Bundes ist das Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN). Es gilt seit März 2023 und unterstützt Neubauten, die bestimmte Grenzwerte für Treibhausgas-Emissionen unterschreiten und den energetischen Standard eines Effizienzhauses 40 erreichen. Besonders gefördert werden Gebäude mit einer Nachhaltigkeitszertifizierung nach dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Die Förderung erfolgt durch zinsverbilligte Kredite und Investitionszuschüsse für Kommunen, wobei eine erhöhte Förderung für Gebäude mit QNG-Zertifizierung möglich ist. Darüber hinaus wurde das Bundesprogramm "Wohneigentum für Familien" eingeführt, das Familien mit geringen und mittleren Einkommen und minderjährigen Kindern durch zinsverbilligte Kredite unterstützt. Im Oktober 2023 wurden die Bedingungen dieses Programms verbessert, indem die Einkommensgrenzen angehoben und die Darlehnshöchstbeträge erhöht wurden.
Warum öffentliche Bestandhalter digitale Tools brauchen
Auch wenn angesichts des Mangels an Wohnraum noch nicht offensichtlich ist, zeichnet sich am sozialpolitischen Horizont eine deutliche Kehrtwende ab. Mit dem 18-Milliarden-Paket hat die Bundesregierung die Renaissance des sozialen Wohnungsbaus eingeläutet. Für die öffentliche Hand – also vor allem Länder und Kommunen – wird effektives Gebäudemanagement also künftig noch relevanter, als es ohnehin schon ist. Landes- und kommunale Baugesellschaften werden in den kommenden Jahren neue Sozialwohnungen bauen oder sind bereits heute dabei.
Eine kontinuierliche Überprüfung und Bestandsaufnahme des Zustands der Sozialwohnungen ist essenziell, um ihre Qualität zu sichern und den Bedarf an Sanierungen und Neubauten präzise zu ermitteln. Der GebäudeCheck von PLAN4 ist dabei eine der effektivsten Lösungen, weil sie den personalmangelgeplagten Kommunen Zeit und Kosten spart. Städte und Gemeinden befinden sich derzeit in einer spannenden Phase der Transformation: Der Rollout des digitalen Bauantrags hat Fahrt aufgenommen, seit einem Jahr haben viele Bundesländer die Kommunen zusätzlich dazu verpflichtet, einen neuen Standard des Datenaustauschs, XPlanung, zu implementieren. Auch die digitale Planungsmethode Building Information Modeling (BIM) setzt sich immer mehr durch.
Digitalisierung ist im kommunalen Umfeld also längst kein Zukunftsszenario mehr, sondern gelebte Realität. Bei der Zustandserfassung von Gebäuden sind viele Mitarbeitenden der öffentlichen Hand aber noch immer oft mit analogen Tools unterwegs. Eine kostspielige Ressourcenvergeudung angesichts der Alternativen, die Tools wie der GebäudeCheck bieten. Die Anwendung ermöglicht es, eine umfassende digitale Bestandsaufnahme von Gebäuden durchzuführen und gleichzeitig die Kosten für notwendige Sanierungen oder Neubauprojekte zu kalkulieren. Für die Länder, die jetzt die Hauptverantwortung für den sozialen Wohnungsbau tragen, könnten solche digitalen Werkzeuge von unschätzbarem Wert sein. Sie ermöglichen es, mit der wachsenden Herausforderung des Wohnraummangels Schritt zu halten und gleichzeitig die Effizienz und Transparenz der Prozesse zu steigern.
