Wie weit ist KI-gestützte Sanierungskostenschätzung im Gebäudebestand heute wirklich möglich? Gemeinsam mit dem Fraunhofer-Institut für Bauphysik haben wir genau das untersucht. Die Antwort ist differenzierter, als man erwarten würde, und vielversprechender, als viele glauben.
Sanierungskosten einschätzen: Warum das so schwer ist
Wer Gebäude im Bestand verwaltet, kennt das Problem: Bevor eine Sanierungsentscheidung getroffen werden kann, braucht es verlässliche Kostenschätzungen. Doch genau die sind in der Praxis aufwändig, fehleranfällig und oft kaum nachvollziehbar.
Der Grund liegt selten an fehlendem Fachwissen. Bestandsdaten liegen selten vollständig vor, Bauteile sind nicht eindeutig klassifiziert, Angaben zu Material, Zustand und Verortung fehlen oder widersprechen sich. Und selbst wenn Daten vorhanden sind, müssen Kostenkennwerte aufwändig kontextualisiert werden: nach regionalen Preisniveaus, Mengenansätzen, Zustandsklassen.
Das kostet Zeit. Und Zeit ist in der Gebäudewirtschaft ein knappes Gut.
Genau hier setzt KI an. Aber wie weit ist die Technologie wirklich? Was kann sie heute schon zuverlässig leisten, und wo liegen die Grenzen?
Interessiert, wie GebäudeCheck heute schon Ihre Bestandsbewertung strukturiert?
Das Forschungsprojekt: PLAN4 und Fraunhofer IBP gemeinsam
Von April bis Juni 2026 haben wir als PLAN4 Software GmbH gemeinsam mit dem Fraunhofer-Institut für Bauphysik (IBP) genau diese Fragen untersucht. Das Projekt trägt den Namen SanKostAgent und ist im Rahmen des Zentrums für Industrialisiertes Bauen und Sanieren entstanden.
Das Ziel war klar: Wir wollten herausfinden, welche Teilaufgaben einer Sanierungskostenschätzung heute schon zuverlässig durch KI-Agenten übernommen werden können, und welche nicht.
Kein Wunschdenken. Keine Hochglanzversprechen. Sondern eine ehrliche, strukturierte Analyse auf Basis realer Gebäudedaten.
Wie wir vorgegangen sind
In zwei gemeinsamen Workshops haben wir die typischen Arbeitsschritte des GebäudeChecks analysiert und systematisch in Teilaufgaben zerlegt. Für jede dieser Teilaufgaben haben wir mögliche Rollen für KI-Agenten beschrieben und anschließend in einer Bewertungsmatrix nach vier Kriterien bewertet:
Automatisierungspotenzial: Wie gut eignet sich die Aufgabe für KI?
Zeitersparnis: Wie viel Zeit lässt sich realistisch einsparen?
Genauigkeit: Wie verlässlich sind die KI-Ergebnisse?
Implementierungsstand: Was ist heute schon umsetzbar?
Das zentrale Ergebnis: KI-basierte Zustandsbewertung funktioniert
Eine Teilaufgabe hat sich dabei als besonders vielversprechend herausgestellt: die KI-basierte Zustandsbewertung von Gebäudebauteilen.
PLAN4 hat dafür exemplarisch Zustandsdefinitionen und Bilddaten von fünf realen Gebäuden bereitgestellt. Auf dieser Grundlage wurde ein erster Prototyp entwickelt, der Schäden automatisch auf Basis von Fotos erkennt, sie strukturiert auflistet und daraus eine Zustandsklasse für das gesamte Gebäude ableitet.
Das Ergebnis: Die vom KI-Modell ermittelten Zustandsklassen stimmten grundsätzlich mit den Expertenbewertungen überein. Ein wichtiger Proof of Concept, der zeigt, dass der Ansatz trägt.
„Die verlässliche Bestandsbewertung ist essentiell für eine nachhaltige Instandhaltung, Sanierung und Bewirtschaftung von Immobilienportfolios. Wir freuen uns, unseren Kunden dies zukünftig durch den Einsatz von KI noch einfacher und effizienter anbieten zu können."
Julia Hirth – Head of Product & Development, PLAN4
Was KI heute noch nicht kann, und warum das wichtig ist
Ehrlichkeit gehört zu unserem Selbstverständnis. Deshalb benennen wir auch klar, wo die Grenzen liegen.
KI braucht strukturierte, vollständige Eingangsdaten. Und genau die fehlen in der Praxis häufig. Die heterogene Datenlage im Gebäudebestand ist eine der größten Hürden. Hinzu kommt die Frage der Reproduzierbarkeit: Nicht jedes KI-Ergebnis ist unter veränderten Bedingungen stabil. Und schließlich bleibt die Nachvollziehbarkeit der Kostenherleitung ein offener Punkt. Gerade für Kommunen und institutionelle Bestandshalter, die ihre Entscheidungen gegenüber Politik und Öffentlichkeit begründen müssen, ist Transparenz keine Option, sondern Pflicht. Hier braucht es noch weitere Entwicklung.
Diese Grenzen zu kennen ist kein Rückschritt. Es ist die Voraussetzung dafür, KI sinnvoll und verantwortungsvoll einzusetzen.
Was bedeutet das für Kommunen, Bestandshalter und Fachplaner?
Die Ergebnisse aus SanKostAgent sind kein abstraktes Forschungsergebnis. Sie haben direkte Relevanz für alle, die täglich mit Gebäudebeständen arbeiten.
Kommunen und öffentliche Bestandshalter müssen Sanierungsentscheidungen gegenüber Politik und Öffentlichkeit begründen. KI-gestützte Zustandsbewertungen helfen dabei, eine objektive, nachvollziehbare Datenbasis zu schaffen, schneller und mit weniger manuellem Aufwand.
Für Sachverständige, Architekten und Planer gilt: Die Vor-Ort-Begehung bleibt unverzichtbar. Aber die Nacharbeit, also Strukturierung, Klassifizierung und Dokumentation, kann durch KI erheblich reduziert werden. Das bedeutet mehr Zeit für fachliche Einschätzung, weniger Zeit für Datenpflege.
Wer große Immobilienportfolios mit Hunderten oder Tausenden von Gebäuden verwaltet, steht vor einer anderen Herausforderung: Eine aufwändige Einzelbewertung ist schlicht nicht skalierbar. KI-Agenten können hier den entscheidenden Unterschied machen, ohne auf Qualität zu verzichten.
Wie geht es weiter?
Die Ergebnisse aus SanKostAgent bilden die Grundlage für die nächste Entwicklungsstufe. Geplant sind die Weiterentwicklung des Prototyps zur vollständigen Automatisierung der Gebäudezustandserfassung, die Einbeziehung der energetischen Bewertung sowie erste Ansätze zur automatisierten Sanierungsvariantengenerierung.
Kurz gesagt: Das war erst der Anfang.
KI-gestützte Sanierungskostenschätzung, heute schon sinnvoll, morgen unverzichtbar
Die KI-gestützte Sanierungskostenschätzung ist keine Zukunftsvision mehr. Sie ist ein Ansatz, der funktioniert, mit klaren Stärken und klar benannten Grenzen. Das Forschungsprojekt SanKostAgent zeigt: Wer heute anfängt, die richtigen Grundlagen zu legen, wird morgen schneller, präziser und transparenter entscheiden können.
Wir bei PLAN4 sind überzeugt: Verlässliche Gebäudedaten sind die Basis für alles. Und KI ist das Werkzeug, das diese Basis in Zukunft effizienter macht.
Mehr zum Forschungsprojekt SanKostAgent gibt es auf der offiziellen Projektseite des Fraunhofer IBP.