Im September stehen in mehreren Bundesländern Wahlen an, bei denen auch kommunale Investitionen ein zentrales Thema sind. Neue Schulen, sanierte Turnhallen, moderne Verwaltungsgebäude: Kaum ein Wahlprogramm kommt ohne entsprechende Versprechen aus. Zusätzlichen Druck erzeugt das neu novellierte Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das Kommunen zur vorrangigen Sanierung ihrer energetisch schlechtesten Liegenschaften verpflichtet. Die PLAN4 Software GmbH sieht die eigentliche Herausforderung dabei weniger im fehlenden Geld als in fehlender Projektvorbereitung und Datenbasis. Thorsten Harig, Co-Founder und Geschäftsführer von PLAN4, erläutert, warum aus einem Wahlversprechen erst dann ein fertiges Bauprojekt wird, wenn belastbare Daten eine umsetzbare Projektpipeline ermöglichen.
Freiburg, 11. September 2026. Ob Kommunalwahl in Niedersachsen, Landtagswahlen in Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern oder die Abgeordnetenhauswahl in Berlin: Im September 2026 entscheiden mehrere Millionen Wählerinnen und Wähler auch darüber, wer künftig über kommunale Investitionen in Schulen, Kitas, Sportstätten oder Verwaltungsgebäude entscheidet. Investitionsversprechen gehören dabei zum festen Repertoire nahezu jeder Partei. Verschärft wird der Handlungsdruck durch das Ende Juli 2026 novellierte Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das Kommunen künftig zur vorrangigen Sanierung ihrer energetisch schlechtesten Gebäude verpflichtet. Wie es nach der Wahl tatsächlich weitergeht, zeigt regelmäßig das aktuelle KfW-Kommunalpanel: Die Kommunen planen für 2026 mit Sachinvestitionen von rund 50 Milliarden Euro und damit 14,8 Prozent mehr als im Vorjahr. Doch im Schnitt werden nur rund Zweidrittel des geplanten Investitionsvolumens auch tatsächlich ausgegeben. „Zusätzliche Fördermittel oder ein größeres Budget lösen den Sanierungsstau nicht automatisch. Entscheidend ist, ob eine neu gewählte Kommunalvertretung daraus kurzfristig umsetzbare Projekte entwickeln kann. Dafür müssen Zustand, Kosten, Dringlichkeit und Wirkung der betroffenen Gebäude bereits ausreichend bekannt sein“, sagt Thorsten Harig, Co-Founder und Geschäftsführer der PLAN4 Software GmbH. Er arbeitet seit Jahren an der Schnittstelle von kommunaler Gebäudeverwaltung, Datenmanagement und digitaler Entscheidungsunterstützung. Mit der Software GebäudeCheck unterstützt PLAN4 Kommunen dabei, Zustandsdaten, Sanierungsbedarfe sowie Investitions- und CO₂-Potenziale zentral zusammenzuführen und für die Haushalts- und Investitionsplanung nutzbar zu machen.
Projektvorbereitung als eigentlicher Engpass
Viele Sanierungsvorhaben scheitern nicht erst auf der Baustelle, sondern bereits deutlich davor. Häufig ist der Gebäudebestand einer Kommune nicht vollständig erfasst. Zustandsbewertungen einzelner Objekte sind untereinander nicht vergleichbar und Maßnahmen werden isoliert statt im Kontext des Gesamtbestands betrachtet. Kosten und Prioritäten liegen dem Haushalt dadurch oft nicht in belastbarer Form vor. „Zwischen einem politischen Investitionsbeschluss und einem fertigen Bauprojekt liegen mehrere Schritte“, erläutert der PLAN4-Geschäftsführer und ergänzt: „Wenn Bestandsdaten, Priorisierung und Projektvorbereitung fehlen, beginnt die eigentliche Arbeit häufig erst, nachdem das Geld bereits bereitsteht.“ In der Praxis heißt das: Vorplanungen starten oft erst dann, wenn Fördermittel oder politische Beschlüsse bereits vorliegen. Dabei geht wertvolle Zeit verloren, die für eine zügige Umsetzung fehlt.
Vom Investitionsstau zur Projektpipeline
Zwischen Investitionsrückstand und Strategie liegen drei Schritte, die häufig durcheinandergeraten: Zuerst muss der Bedarf analysiert werden. Dabei sollten sich Kommunen die Frage stellen, was grundsätzlich an einem Gebäudebestand saniert werden müsste. Anschließend geht es um die Priorität: Was davon sollte zuerst angegangen werden? Und schließlich geht es um das Projekt generell. Dabei sollten Kommunen die Frage in den Fokus stellen, was mit Planung, Budget und Zeitplan tatsächlich umsetzbar ist. „Die meisten Kommunen kennen ihren Sanierungsbedarf ziemlich genau. Woran es fehlt, ist die Übersetzung in priorisierte, budgetierte Projekte und genau da beginnt die eigentliche Arbeit“, sagt Harig.
Priorisierung nach Wirkung statt nach Lautstärke
Bei der Frage, welche Projekte zuerst umgesetzt werden sollten, plädiert Harig für nachvollziehbare Kriterien statt kurzfristigem politischem oder medialem Druck. Dabei sollten etwa bauliche Dringlichkeit, Sicherheitsrisiken oder das Energie- und CO₂-Einsparpotenzial eines Gebäudes berücksichtigt werden. Seit Kurzem kommt ein weiteres, gesetzlich verankertes Kriterium hinzu: Mit dem GModG müssen Kommunen künftig vorrangig jene Liegenschaften modernisieren, die energetisch am schlechtesten abschneiden.[1] Vielen Kommunen fehlt dafür bislang schlicht die Datenbasis. „Viele wissen aktuell noch nicht genau, welche ihrer Gebäude das konkret betrifft, weil eine vergleichbare Übersicht über die Energieeffizienzklassen und den Gebäudezustand des eigenen Bestands fehlt. Das sorgt spürbar für Unsicherheit“, analysiert Harig. GebäudeCheck erfasst auch Effizienzklassen einzelner Gebäude, bewertet den Zustand einzelner Bauteile und macht so sichtbar, welche Objekte durch das GModG vorrangig auf die Prioritätenliste rücken. Eine technische Priorisierung soll dabei aber nie die politische Entscheidung ersetzen: „Politik muss nicht jedes technische Detail selbst bewerten. Sie muss aber nachvollziehbar entscheiden können, warum ein Gebäude zuerst saniert wird und ein anderes später. Dafür braucht es vergleichbare Entscheidungsgrundlagen“, betont der Experte.
Daten schaffen Projektfähigkeit
Für Harig sind aktuelle Gebäudedaten vor allem für die kurzfristige Umsetzungsfähigkeit von Sanierungsvorhaben entscheidend: Welche Gebäude sind bereits ausreichend untersucht? Für welche Maßnahmen liegen belastbare Kostenschätzungen vor? Welche Projekte sind sofort planungsreif? Genau an diesen Fragen setzt GebäudeCheck an, indem die Software Zustand, Kosten, Dringlichkeit und Wirkung von Gebäuden zentral zusammenführt und vergleichbar macht. Der PLAN4-Geschäftsführer erklärt abschließend: „Gerade neu gewählte Kommunalvertretungen täten deshalb gut daran, ihre Investitionsversprechen frühzeitig mit einer belastbaren Datenbasis zu unterlegen, denn sonst bleibt davon am Ende nur eine weitere Zahl im nächsten Investitionsstau-Bericht übrig.“
Über das Unternehmen: PLAN4 Software ist ein deutsches PropTech-Unternehmen mit Sitz in Freiburg im Breisgau, das sich auf die digitale Bewertung und Planung von Bestandsgebäuden spezialisiert hat. Seit der Gründung im Jahr 2018 entwickelt das Unternehmen Softwarelösungen wie „GebäudeCheck“, die eine strukturierte Erfassung von Gebäudezuständen sowie die automatisierte Analyse von Sanierungsbedarf, Kosten und Energieeffizienz ermöglichen. Die Lösungen kommen insbesondere bei Kommunen, Architekten und Sachverständigenzum Einsatz und unterstützen eine effiziente, transparente und nachhaltige Instandhaltung von Gebäuden. Ergänzend bietet PLAN4 Kommunen Beratungs- und Dienstleistungen zur systematischen Erfassung und Bewertung ihres Gebäudebestands sowie zur Priorisierung notwendiger Sanierungsmaßnahmen an.