Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und ordnet die Pflichten für Nichtwohngebäude neu. Für öffentliche Gebäude wie Rathäuser, Schulen, Kitas, Sporthallen und Bauhöfe gelten mehrere Pflichten früher oder strenger als für private Eigentümer. Die wichtigsten Termine sind der 1. Januar 2027 (Energieausweis für Behördengebäude), der 31. Dezember 2029 (Überwachungstechnik ab 70 Kilowatt Anlagenleistung) sowie der 1. Januar 2030 und der 1. Januar 2033 (Grenzwert für den Energiebedarf bestehender Gebäude). Wer diese Termine einhalten will, braucht zuerst eine belastbare Übersicht über den eigenen Gebäudebestand.¹
Was ist das GModG?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist die Neufassung des Gebäudeenergiegesetzes. Es wurde am 28. Juli 2026 verkündet, der Kern gilt seit dem 29. Juli 2026.
Das Gesetz verändert zwei Dinge:
Die Heizung ist frei wählbar. Die bisherige Vorgabe, dass neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien arbeiten müssen, entfällt.
Das Gebäude rückt in den Mittelpunkt. Neue Pflichten beziehen sich auf den Zustand und den Energiebedarf des ganzen Gebäudes. Sie setzen unter anderem die europäische Gebäuderichtlinie um.
Für Kommunen bedeutet das: Weniger Vorgaben, wie geheizt wird. Dafür mehr Vorgaben, wie gut ein Gebäude insgesamt funktioniert.
17. November: Webinar GModG. Was jetzt für kommunale Gebäude zählt
Welche kommunalen Gebäude sind betroffen?
Betroffen sind vor allem Nichtwohngebäude im Eigentum oder Betrieb der Kommune, etwa Rathäuser, Schulen, Kitas, Sporthallen, Feuerwehrhäuser, Bauhöfe und Kulturgebäude.
Ob ein einzelnes Gebäude eine Pflicht auslöst, hängt von mehreren Faktoren ab:
- Gebäudetyp und Nutzung
- Eigentümer- und Betreiberrolle
- Technische Anlagen und deren Leistung
- Fläche
- Anlass einer Modernisierung
Eine pauschale Aussage, dass jedes kommunale Gebäude sofort saniert werden muss, gibt es nicht. Auch Wohngebäude sind von den Grenzwerten für den Bestand nicht betroffen. Für sie gibt es nach dem GModG keine gebäudebezogenen Mindestsanierungsanforderungen.
Welche Fristen gelten bis 2033?
Die folgende Übersicht zeigt die Termine, die für kommunale Nichtwohngebäude besonders relevant sind.
Wichtig: Die Fristen lösen nicht für jedes Gebäude dieselbe Maßnahme aus. Ob und wann eine Pflicht greift, muss für jedes Gebäude einzeln geprüft werden.
Was verlangt der Grenzwert nach Paragraf 40?
Paragraf 40 begrenzt den Energiebedarf bestehender Nichtwohngebäude. Gemeint ist der jährliche Primärenergiebedarf: die Energie, die ein Gebäude im Jahr für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung benötigt, bewertet nach dem Energieträger.
Der Grenzwert wird mit einem rechnerischen Referenzgebäude verglichen:
- ab 1. Januar 2030: höchstens das 3,50-Fache des Referenzgebäudes
- ab 1. Januar 2033: höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudes
Nach Einschätzung der Fachquellen betrifft die Regel zunächst die energetisch schwächsten rund 16 Prozent des Bestands bis 2030 und rund 26 Prozent bis 2033. Eine amtliche Zahl dazu gibt es nicht.
Die Anforderung gilt als erfüllt, unter anderem wenn:
- das Gebäude ab dem Baujahr 1996 errichtet wurde,
- es überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse beheizt wird oder
- es an die Fernwärme angeschlossen ist.
Ausnahmen gibt es unter anderem für Baudenkmale.
Das Gesetz schreibt keine bestimmte Maßnahme vor. Der Eigentümer entscheidet, mit welchen Mitteln er den Grenzwert einhält
Warum ist die Überwachung ab 70 Kilowatt so wichtig?
Paragraf 56 verpflichtet Nichtwohngebäude mit Heizungs-, Klima- oder Lüftungsanlagen über 70 Kilowatt Nennleistung, bis 31. Dezember 2029 eine Überwachungstechnik und eine automatische Beleuchtungssteuerung einzubauen. Bisher lag diese Grenze bei 290 Kilowatt. Die Pflicht gilt, soweit sie technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist (GModG-Infoportal des Bundes).
Warum das für Kommunen zählt: Schulen, Hallen und größere Verwaltungsgebäude liegen mit ihrer Heizleistung häufig über 70 Kilowatt. Diese Frist endet vor dem ersten Grenzwert nach Paragraf 40. Die Messdaten aus der Überwachung sind die Grundlage, um den Energiebedarf überhaupt zuverlässig zu beurteilen. Das ist eine Einschätzung dieses Artikels, keine gesetzliche Aussage.
Wie gehen Kommunen jetzt vor?
Das Gesetz nennt Termine und Grenzwerte, aber keine Reihenfolge. Diese Schritte haben sich in der Praxis bewährt:
- Datenlage herstellen. Erfassen Sie je Liegenschaft Fläche, Baujahr, Anlagenleistung und witterungsbereinigte Verbräuche. Eine Tabelle mit einer Zeile je Gebäude reicht als Start.
- Anlagen über 70 Kilowatt identifizieren. Damit wissen Sie, welche Gebäude bis Ende 2029 nachzurüsten sind.
- Energiebedarf nach Paragraf 40 bewerten. Prüfen Sie, welche Gebäude zu den energetisch schwächsten zählen und ob eine Ausnahme greift.
- Die Pflichten von 2027 mitziehen. Energieausweis, Ladepunkte und Solarpflicht lassen sich mit derselben Datenbasis bearbeiten.
- Maßnahmen, Kosten und Förderfenster ordnen. Bringen Sie die Maßnahmen in eine Reihenfolge, bevor Sie Entscheidungen vorbereiten.
- Entscheidungsvorlage erstellen. Priorisierte Gebäude, Maßnahmen, Kosten, Annahmen und offene Prüfungen gehören in die Vorlage für Ausschuss und Rat.
Merksatz: Erst Daten, dann Bewertung, dann Entscheidung.
Kriterien für die Priorisierung:
- Technische Dringlichkeit und Sicherheitsrisiken
- Bedeutung für die öffentliche Daseinsvorsorge, etwa Schulen und Feuerwehr
- Zustand und Restnutzungsdauer
- Anstehender Heizungstausch oder größere Baumaßnahme
- Investitions- und Haushaltsfenster
- Kosten und Umsetzbarkeit
- Abhängigkeiten zwischen Gebäudehülle, Anlagentechnik und Nutzung
- Qualität der vorhandenen Daten
Wie unterstützt GebäudeCheck die Umsetzung?
GebäudeCheck ist eine Software für die strukturierte Bewertung von Bestandsgebäuden. Die rechtliche Prüfung der einzelnen Pflichten bleibt Aufgabe der Verwaltung, unterstützt durch Fachberatung und die zuständigen Stellen. GebäudeCheck hilft bei den Schritten, die danach viel Zeit kosten:
- Bestand strukturiert erfassen: Gebäude, Gebäudeteile, Zustände, Fotos, Pläne und Notizen liegen an einem Ort.
- Technik und Maßnahmen zuordnen: Anlagenmerkmale, Maßnahmen und Kosten werden je Gebäude abgebildet.
- Prioritäten begründen: Zustand, Nutzung, Dringlichkeit und Kosten werden gemeinsam betrachtet und über mehrere Haushaltsjahre geplant.
- Entscheidungen dokumentieren: Datenquellen, Annahmen, Nachweise und offene Punkte bleiben nachvollziehbar.
- Ergebnisse weitergeben: Berichte für Verwaltung, Kämmerei, Ausschuss und Rat. Die Kosten lassen sich nach DIN 276 gliedern, der üblichen Gliederung für Baukosten.
Welche Prüfungen aus dem GModG im Tool konkret abgebildet werden, klären wir im Erstgespräch anhand Ihres Bestands.
GebäudeCheck ist die Software für Kommunen.
Wie lässt sich die Umsetzung kosteneffizient gestalten?
Nicht jede Kommune muss ihren gesamten Bestand auf einmal erfassen. Diese Vorgehensweisen sparen Zeit und Geld:
- Mit einem Pilot starten. Wählen Sie einen Gebäudetyp, eine Gebäudegruppe oder etwa 10 bis 30 Objekte. So entsteht eine belastbare Grundlage, ohne den ganzen Bestand sofort zu erfassen.
- Vorhandene Daten zuerst nutzen. Energieausweise, Verbrauchsdaten, Pläne, Wartungsberichte und Sanierungslisten zusammenzuführen ist oft günstiger als neue Gutachten.
- Pflichten bündeln. Eine Solaranlage lässt sich mit einer ohnehin anstehenden Dachsanierung umsetzen. Die Überwachungstechnik lässt sich mit dem Aufbau eines Energiemanagements verbinden.
- Förderung vor dem Beschluss klären. Eine gesetzliche Pflicht macht eine Maßnahme nicht automatisch förderfähig. Entscheidend sind die Regeln des jeweiligen Programms, auch zum Vorhabenbeginn.
- Vorlaufzeiten einplanen. Nach Erfahrung aus Projekten vergehen zwischen Beschlussvorlage und Abnahme oft zwei bis drei Jahre.
Was sollten Kämmerei und Gremien wissen?
Maßnahmen wirken über Jahre. Investitionen nach Paragraf 40 und zur Solarpflicht fließen in den Investitionshaushalt. Im Ergebnishaushalt wirken sie über die Abschreibung, bei einer Nutzungsdauer von 30 bis 40 Jahren verteilt sich die Belastung entsprechend.
Fazit
Das GModG verlagert die Pflichten für kommunale Nichtwohngebäude weg von der Heizung hin zum Gebäude als Ganzem. Die erste größere investive Frist ist der 31. Dezember 2029, bis dahin müssen Anlagen über 70 Kilowatt mit Überwachungstechnik ausgestattet sein. Ab 2030 und 2033 greifen die Grenzwerte für den Energiebedarf bestehender Gebäude.
Zeit ist dabei der knappste Faktor. Planung und Vergabe dauern nach Erfahrung oft zwei bis drei Jahre. Wer jetzt eine belastbare Datenbasis schafft, kann Gebäude priorisieren, die Gremienvorlage vorbereiten und Maßnahmen mit ohnehin anstehenden Sanierungen bündeln, statt unter Fristdruck zu handeln.
Ein Pilot mit einem abgegrenzten Teilbestand ist dafür der sinnvollste Einstieg. Er zeigt, welche Daten fehlen, welche Gebäude vertieft zu prüfen sind und welche Kosten auf den Haushalt zukommen. So wird aus einer gesetzlichen Pflicht eine begründete Reihenfolge, die Verwaltung, Kämmerei und Politik nachvollziehen können.
Häufig gestellte Fragen
Gilt das GModG auch für Wohngebäude der Kommune?
Der Grenzwert nach Paragraf 40 betrifft nur Nichtwohngebäude. Für Wohngebäude gibt es nach dem GModG keine gebäudebezogenen Mindestsanierungsanforderungen.
Muss meine Kommune ihre Gebäude jetzt sanieren?
Nein, nicht pauschal und nicht sofort. Der Grenzwert gilt ab 2030 und 2033. Das Gesetz schreibt keine konkrete Maßnahme vor. Ob ein Gebäude betroffen ist, zeigt der objektbezogene Bestandscheck.
Bis wann muss die Überwachungstechnik eingebaut sein?
Bis zum 31. Dezember 2029, für Nichtwohngebäude mit Anlagen über 70 Kilowatt Nennleistung. Die Pflicht gilt, soweit sie technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist.
Was gilt ab 2027 konkret?
Der Energieausweis für Behördengebäude der öffentlichen Hand, die Ladepunkte bei Beständen mit mehr als 20 Stellplätzen, die Solarpflicht für Neubauten und die Regeln zu Renovierungsanforderungen treten in Kraft.
Welche Unterlagen brauchen wir für den ersten Bestandscheck?
Fläche, Baujahr, Nennleistung der Anlagen, Verbräuche, vorhandene Energieausweise, Pläne, Wartungsberichte und Sanierungslisten. Fehlende Unterlagen sind kein Hindernis, sie zeigen aber, wo Daten erhoben werden müssen.