Auf der Suche nach Bauland gehen Städte und Gemeinden neue Wege

Dabei steht die Ausweisung neuen Baulands nicht mehr im Zentrum, sondern die Innenentwicklung. Digitale Instrumente wie der GebäudeCheck der PLAN4 Software GmbH gewinnen vor diesem Hintergrund noch stärker an Bedeutung und werden für Planer und Macher in den Kommunen zum unveräußerlichen Begleiter.

Kommunen stehen vor einem gigantischen Dilemma. Sie müssen Raum für Wohnungen, für Gewerbe, für Kitas und für Schulen schaffen, der dringend benötigt wird. Doch genau dieser Raum ist Mangelware. Denn die Städte sind schon jetzt dicht besiedelt. Warum also nicht einfach Bauland am Ortsrand ausweisen, könnte man fragen. Doch erstens ist auch dort kein geeigneter Platz, schließlich braucht auch die Landwirtschaft Flächen. Vor allem aber hat der Gesetzgeber strenge Auflagen erlassen: Um das Klima zu schützen und Biodiversität zu erhalten, dürfen immer weniger Flächen versiegelt werden. Ab 2050 gilt dann sogar das Kreislaufprinzip. Das heißt, dass Städte überhaupt nur noch dann neue Flächen als Bauland ausweisen dürfen, wenn sie andernorts neue schaffen.

Das offizielle Ziel der Bundesregierung, pro Jahr 400.000 Wohnungen zu bauen, scheint angesichts dieser Tatsachen weit entfernt. Zumal andere negative Faktoren hinzukommen wie die Kostensteigerung bei den Baustoffen, die Inflation, der Ukraine-Krieg und das kommunale Dauerproblem des Fachkräftemangels. Trotz dieser schwierigen Begleitumstände gibt eine neue Studie des Deutschen Instituts für Urbanistik (Difu) Grund zur Hoffnung, die auf einer Umfrage von mehr als 300 Städten und Gemeinden in ganz Deutschland beruht. Sie zeigt, dass Kommunen in puncto Bauland immer häufiger selbst die Initiative ergreifen und von Instrumenten Gebrauch machen, die sie noch vor einigen Jahren nicht genutzt haben.

Die Autoren des Papiers halten fest, dass alle Regionen mit der Herausforderung konfrontiert seien, „einerseits das Bauen zu ermöglichen und andererseits Flächen zu sparen – also Baurechte zu schaffen und vorhandene Baurechte zu mobilisieren. Die Kommunalbefragung sowie die vertiefende Untersuchung der Fallstudien belegen deutlich die steigende Intensität der Auseinandersetzung mit der Bandbreite des bodenpolitischen Instrumentariums“, schreiben sie. Konkret heißt das: Kommunen tun alles, was in ihrer Macht steht, um Raum für die verschiedenen Bedarfe zu schaffen.

Die Studie führt eine Reihe von Strategien und Instrumenten auf, die Kommunen ergreifen können, um Bauland zu mobilisieren. Darunter

• die Etablierung kooperativer Baulandmodelle,
• die Gründung kommunaler Gesellschaften oderdie Möglichkeit,
• Boden von Privatbesitzern als Zwischenerwerb zu kaufen, um Gestaltungsspielraum zu gewinnen.

Ein wesentliches Instrument sind Baulandbeschlüsse, auch Baulandstrategien genannt. Dabei geht es darum, die bodenpolitische Strategie in eine integrierte Stadtentwicklungsplanung einzubeziehen. Zunächst müssen sich die Verantwortlichen in den Kommunen ressortübergreifend darüber einig werden, welche Ziele sie überhaupt verfolgen, sowohl quantitativ als auch qualitativ und räumlich.

Aus dieser Verständigung kann dann eine bodenpolitische Strategie entstehen. In einer solchen Strategie verständigen sich die Fachbereiche darauf, wie sie operativ vorgehen und welche Instrumente sie einsetzen, um die strategischen Ziele durchzusetzen. Im Hinblick auf Liegenschaften geht es um das Management des Portfolios und um Vergabe- und Ankaufstrategien. Im Bereich Planung setzt man räumliche Schwerpunkte, konkretisiert qualitative Ziele und wägt Optionen der kooperativen Entwicklung ab.

Die Autoren der Studie weisen darauf hin, dass die Stadt Ulm eine bundesweite Vorreiterrolle in Sachen Baulandstrategie einnimmt. Dort ist die Verwaltung bereits vor Jahrzehnten dazu übergegangen, Grundstücke systematisch aus Privatbesitz zurückzukaufen. Ein besonders interessanter Aspekt dabei: Die Stadt schrieb vor, dass in Neubaugebieten nur dann Bebauungspläne ausgewiesen werden dürfen, wenn das Grundstück der Stadt gehört. Mittlerweile hat die Stadt ihr Modell auf die Innenentwicklung erweitert. So will die Stadt auch im bebauten Bereich Eigentum erwerben, „um auch dort Entwicklungen aktiv steuern und lenken zu können“, so die Autoren.

Eine wichtige Erkenntnis der Studie: Immer mehr Kommunen tun es Ulm gleich und gehen mittlerweile strategisch vor. Das belegen Zahlen: Vor dem Jahr 2000 hatten nur 14 Kommunen eine solche Strategie verabschiedet. Zwischen 2000 und 2010 waren es 27, und zwischen 2011 und 2020 bereits mehr als doppelt so viele, nämlich 58. Als wichtigsten Grund nennen die Befragten die Ausweitung des Baulandangebots. Besonders spannend ebenfalls: Immer häufiger ziehen sie wie in Ulm das Mittel der Innenentwicklung und der Brachflächenaktivierung in Betracht oder machen bereits davon Gebrauch. Kein Wunder, denn wie eingangs beschrieben werden die Grenzen des Außenwachstums immer enger.

Angesichts dieser Entwicklungen wird eines überdeutlich: Digitale Instrumente wie der GebäudeCheck von PLAN4 werden für Stadtplanungs-, Hoch- und Tiefbauämter immer unverzichtbarer und gewinnen stark an Bedeutung! Das gilt in Zukunft umso mehr, wenn es um Innenentwicklung, Nachverdichtung und Umnutzung bestehender Gebäude geht. Die Akteure müssen sich bei solchen Projekten vorab darüber informieren, in welchem Zustand sich die betreffenden Objekte befinden, um herauszufinden, wie groß der Sanierungsbedarf ist. Man denke vor allem an die Umnutzung denkmalgeschützter alter Gebäude oder Scheunen, die nun als Wohnungen genutzt werden sollen. Eine umfassende Dokumentation des Zustands dieser Objekte ist hier unbedingt geboten! Mit dem GebäudeCheck lässt sich dies im Handumdrehen und einfach mit dem Tablet oder dem Smartphone vor Ort erledigen.

Die Daten lassen sich verwaltungsintern einfach teilen und liegen allen Mitarbeitern vor, die an einem Projekt beteiligt sind. Alle Referate sind somit stets auf dem Laufenden und können ihre Bauvorhaben effizient vorantreiben. Angesichts des dringenden Bedürfnisses, Raum für Wohnungen, Gewerbe und kommunale Einrichtungen zu schaffen, ist der Faktor Zeit entscheidend. Der GebäudeCheck ist seinen Konkurrenzprodukten in dieser Beziehung deutlich voraus, was der gefälligen und selbsterklärenden Benutzeroberfläche der Software geschuldet ist und der Tatsache, dass Nutzende Schritt für Schritt durch den Prozess geführt werden. Die Software nimmt sie sozusagen an die Hand und macht den Bewertungsprozess zum Kinderspiel.