LBO 2025: Weniger Vorschriften, mehr Verantwortung – wie Kommunen jetzt die Kontrolle behalten 

Schneller bauen, einfacher umbauen – die neue Landesbauordnung (LBO) bringt Tempo, aber auch Verantwortung. Für Kommunen bedeutet das: Wer seinen Gebäudebestand nicht kennt, riskiert Fehlentscheidungen. Die Software GebäudeCheck der PLAN4 Software GmbH hilft dabei, rechtzeitig den Überblick zu gewinnen – und die neuen Spielräume gezielt zu nutzen.

Ende Juni 2025 ist in Baden-Württemberg die große Reform der Landesbauordnung (LBO) in Kraft getreten. Sie gilt schon jetzt als eine der bedeutendsten Änderungen in dieser Legislaturperiode. Das Ziel: Bauen soll schneller, einfacher und damit kostengünstiger werden. Die Mittel: Genehmigungsfiktion, Abschaffung des Widerspruchsverfahrens, Erleichterungen beim Bauen im Bestand und standardisierte Typengenehmigungen. 

Bauministerin Nicole Razavi bringt es auf den Punkt: „Wir stellen das System von Kontrolle auf Ermöglichen um.“ Für viele Kommunen bedeutet das: weniger Bürokratie, aber auch mehr Verantwortung – und ein deutlich höheres Tempo. Was in der Theorie nach Entlastung klingt, bringt in der Praxis vor allem eins: einen enormen organisatorischen Kraftakt. Denn Genehmigungsprozesse werden nun nicht mehr nur vereinfacht – sie werden beschleunigt. Und das mit unmittelbaren rechtlichen Konsequenzen.

 

Neue Regeln, neue Risiken – was sich konkret ändert 

Ein zentrales Element der Reform ist die Einführung einer Genehmigungsfiktion: Wird ein Bauantrag innerhalb von drei Monaten nicht beschieden, gilt er automatisch als genehmigt. Das klingt zunächst bürgerfreundlich – birgt für Kommunen jedoch erheblichen Zeitdruck und eine neue Form von Haftungsrisiko. Denn wenn Fristen nicht eingehalten werden können, etwa weil Stellungnahmen anderer Fachbehörden fehlen oder die eigenen Unterlagen unvollständig sind, entstehen automatisch gültige Baugenehmigungen – auch dann, wenn sie im Nachhinein nicht tragfähig wären. 

Hinzu kommt die Abschaffung des Widerspruchsverfahrens: Künftig landen Konflikte sofort vor dem Verwaltungsgericht. Das erhöht das Prozessrisiko für Kommunen, insbesondere wenn die Grundlage für Entscheidungen – etwa eine nachvollziehbare Gebäudedokumentation – nicht gegeben ist. Ein weiteres neues Instrument ist die sogenannte Typengenehmigung. Sie erlaubt es, bestimmte, wiederkehrende Bauvorhaben – etwa modulare Schulgebäude oder standardisierte Wohnhäuser – nur einmal genehmigen zu lassen.

Anschließend dürfen diese Bauvorhaben mehrfach umgesetzt werden, ohne dass jedes einzelne erneut genehmigt werden muss. Für Kommunen kann das ein großer Vorteil sein, etwa bei der schnellen Schaffung von Wohnraum oder dem Bau von Kita-Gebäuden. Doch auch hier gilt: Voraussetzung ist, dass die Datenlage über die vorgesehenen Standorte belastbar ist. Denn ohne Kenntnis über Grundstücksgröße, vorhandene Infrastruktur, Bebauungspläne und vorhandene Gebäude stößt selbst eine Typengenehmigung an Grenzen.

Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft Nutzungsänderungen im Bestand. Sie sollen künftig in vielen Fällen verfahrensfrei möglich sein, etwa wenn Wohnraum im Innenbereich geschaffen wird. Doch die Lockerung geht mit einer Verlagerung der Verantwortung einher: Ohne Genehmigungspflicht fehlt auch die formale Prüfung – was bleibt, ist die Notwendigkeit, intern Klarheit über die Substanz, Nutzung und Eignung eines Gebäudes zu haben. 

Auch bei kleineren Regelungen zeigt sich der neue Kurs: Die Kinderspielplatzpflicht wird gelockert, Ablösezahlungen sollen flexibler möglich sein. Gleichzeitig stellt sich für viele Kommunen die Frage, wie diese Mittel transparent eingesetzt und in bestehende Infrastrukturen überführt werden sollen. Parallel werden die Anforderungen an die personelle Ausstattung der unteren Baurechtsbehörden erhöht – ausgerechnet in einer Phase, in der der Fachkräftemangel ohnehin jede Planung erschwert.

 

Die zentrale Frage: Kennen Sie Ihre Gebäude? 

Was alle Änderungen gemeinsam haben: Sie setzen eines voraus, das in vielen Kommunen aktuell fehlt – einen systematischen Überblick über den eigenen Gebäudebestand. Welche Liegenschaften befinden sich im Eigentum der Kommune? In welchem Zustand sind sie? Welche Nutzung ist derzeit vorgesehen, welche wäre denkbar? Welche Investitionen sind nötig, welche wirtschaftlich sinnvoll?

Diese Fragen sind längst keine theoretischen Überlegungen mehr. Sie entscheiden konkret darüber, ob eine Kommune zügig handeln oder im Regelungsdickicht stecken bleibt. Ohne belastbare Daten wird die Genehmigungsfiktion zum Risiko, das vereinfachte Verfahren zur Stolperfalle und die Fördermittelstrategie zur Wette auf ungeprüfte Annahmen. Besonders in kleinen und mittleren Kommunen fehlt häufig die Zeit, das Personal oder die Struktur, um diese Informationen eigenständig zu erheben und aktuell zu halten. 

 

GebäudeCheck von PLAN4 – eine Lösung mit Augenmaß

Hier kommt die Softwarelösung GebäudeCheck der PLAN4 Software GmbH ins Spiel. Anders als große, kostenintensive CAFM-Systeme oder digitale Zwillinge, die langfristig sinnvoll, aber kurzfristig schwer umsetzbar sind, bietet GebäudeCheck einen pragmatischen Einstieg. Er hilft Kommunen dabei, ihre Liegenschaften systematisch zu erfassen, zu analysieren und zu priorisieren – mit minimalem Aufwand und maximaler Übersicht. 

Statt fragmentierter Excel-Tabellen, veralteter Akten oder personengebundenem Erfahrungswissen liefert der GebäudeCheck ein zentrales, digitales Bild des kommunalen Immobilienbestands. Von Baujahr, Zustand und Nutzung über Energiekennzahlen bis hin zu Sanierungsbedarf und Fotodokumentation – alle relevanten Informationen werden gebündelt, aufbereitet und verfügbar gemacht. So lassen sich Rückfragen schneller beantworten, Förderanträge fundiert begründen und politische Entscheidungen mit konkreten Zahlen untermauern.

 

Ein Praxisbeispiel: Umbau statt Unsicherheit  

Eine Gemeinde im ländlichen Raum plant die Umnutzung eines ehemaligen Schulgebäudes in ein Bürgerhaus mit Co-Working-Spaces. Laut neuer LBO wäre das verfahrensfrei möglich. Doch im Bestand fehlen konkrete Informationen über die Tragfähigkeit der Zwischendecke, den energetischen Zustand und die aktuelle Nutzung der Räume. Der Bauhof weiß: „Da liegt noch Asbest unter dem Estrich“, doch schriftlich ist das nirgends dokumentiert.

Erst GebäudeCheck bringt Klarheit: Bei der digitalen Begehung werden die Informationen strukturiert erfasst, alte Pläne eingescannt, Fotos gemacht und der Zustand bewertet. Ergebnis: Das Gebäude eignet sich – aber nur mit gezielten Investitionen in Brandschutz und energetische Sanierung. Auf dieser Basis kann die Kommune nicht nur fundiert entscheiden, sondern auch gezielt Fördermittel beantragen. Und: Sollte sich eine Genehmigungsfiktion ergeben, weiß sie, was auf dem Spiel steht – und kann rechtzeitig handeln. 

Die neue Landesbauordnung ist ein Paradigmenwechsel. Sie steht für weniger formale Kontrolle, aber auch für mehr Eigenverantwortung. Was auf Landesebene nach Entlastung klingt, bedeutet für die kommunale Praxis: schneller entscheiden, fundierter dokumentieren und Risiken besser absichern. Ohne strukturierte Datenbasis wird das nicht gelingen. 

GebäudeCheck von PLAN4 ist kein Allheilmittel – aber ein realistischer, sofort umsetzbarer Schritt. Gerade für Kommunen, die sich keinen digitalen Zwilling leisten können oder wollen, bietet er einen Weg, um in der neuen Logik der LBO mitzuhalten. Denn: Wer seinen Bestand kennt, kann gestalten. Wer ihn nicht kennt, verwaltet im Blindflug.